同一财产多次抵押，顺序到底怎么排？
之前有个开社区超市的老板找我咨询，说自己当初急着周转，先把自己名下的那间门面房押给银行借了80万，办了抵押登记。后来疫情的时候周转不开，又找远房表哥借了20万，把房产证押给表哥，说要是还不上房子归你，也没去办登记。后来超市还是撑不下去，门面卖了90万，这钱怎么分？
很多人第一反应，欠银行80欠表哥20，刚好够，各拿各的就完了？不对。表哥十万都拿不到？说出来你可能不信，还真是这样。
规则很简单，说人话就是：不动产抵押，登记过的排在没登记的前面。都是登记过的，谁先登记谁先拿钱。全都没登记的，才按各自的欠款比例分。那个表哥拿着房产证，根本不算合法有效的抵押对抗第三人，银行登记在先，所以90万全拿去还银行的80万，剩下10万才轮得到表哥，剩下10万表哥只能自己找老板要，要不回来就真亏了。
别笑，真有人这么干过。裁判文书网里一搜，这种案子一大堆，全是当初抹不开面子，或者省那点登记费，最后吃了大亏。
既有抵押又有质押还有留置，谁先拿钱？
除了多次抵押，还有更乱的情况，同一个财产上，既有抵押，又有质押，还有留置，这时候顺序怎么说？
说个最常见的，你开了五年的宝马车发动机坏了，送去修理厂大修，花了一万二，你说最近手头紧，先把车放这，我回头拿钱来取，修理厂直接扣了你的车，这就是修理厂对你这车有了留置权。可偏偏你这车当初买车的时候，就抵押给银行办了贷款，还有十万没还。现在你还不上银行钱，也给不了修理厂维修费，把车卖了20万，这钱先给谁？
我见过不少人觉得，银行抵押在先，当然先给银行。错。不管抵押是什么时候办的，留置权永远排第一。人家给你修了车，你不给钱，人家扣车天经地义，法律肯定先保护人家的血汗钱对吧。
那剩下的抵押和质押谁先谁后？还是看两个点：有没有登记，有没有交付。你把车押给银行做了抵押登记，然后又把车交到典当行做质押借钱，那肯定银行先拿，因为人家登记了。如果你的抵押没登记，质押已经把车交给债主了，那质押优先。
这里给你提个醒，要是你做债权人收车做质押，一定要把车拿到自己手里！别听对方说什么我还要开，只是押给你，签个合同就行，那全是忽悠你，最后你拿不到车，质押根本不成立，排到最后一分钱拿不到。
日常踩坑，该怎么提前躲开？
说了这么多规则，给你几个能直接落地的办法，照着做，至少能帮你躲开九成的坑。
第一个，买法拍房一定要做这一步。拍之前自己去不动产登记中心拉全套的抵押档案，别光看法院挂出来的信息，有的法院懒得给你列全所有抵押，你自己拉一遍，把所有抵押的金额加起来，要是总金额比你要出的拍卖价还高，直接放弃，别贪那点便宜，你拍下来就是替原房主还债，真的血亏。
第二个，帮别人做抵押担保，一定要先查顺位。很多人情面难却，把自己房子给朋友当抵押物担保借钱，你一定要先查清楚，这套房子上有没有已经登记在先的抵押，要是原来的抵押已经把房子价值差不多占满了，你再押进去，等于房子卖了先还前面的，轮不到债权人，债权人回头还是来找你要钱，你房子没了，啥好处没捞着，图啥？真要担保，一定要让对方给你做反担保，而且必须登记，多跑一趟登记中心，不麻烦。
第三个，你放钱出去，对方拿东西抵押给你，记住一句话：不管对方说什么，先办登记。不动产去不动产登记中心办抵押登记，动产去征信中心办动产抵押登记，别收个房产证、车钥匙就完事，那玩意儿一文不值，原房主花几十块就能补个新的，照样抵押给别人，你连说理的地方都没有。
说实话，我上周刚接了一个咨询，当事人就是放了五十万给别人，对方把房产证押给他，没登记，结果上个月对方欠债不还，执行房子才发现，人家一年前就把房子抵押给银行贷了一百万，登记在先，卖房的钱全给银行了，他五十万一分没拿到，现在天天愁得睡不着。
不过话说回来，也有例外，最近几年开发商爆雷，很多业主买了期房，交了钱，发现开发商把整个地块抵押给银行了，担心自己拿不到房，这个你不用慌。只要你是买的用来自己住的商品房，已经付了全款或者大部分购房款，你的权利排在银行抵押权前面，法律保护你，真遇到事直接起诉就行。
真的，很多事你提前搞懂顺序，根本就不会踩坑，不懂的话，再好的馅饼砸过来，那都是陷阱。