2026-10-11 19:27:02 分类：未分类
你大概率遇到过这种事吧？朋友做生意缺钱，找你借五十万，说把自己名下那套两居室抵押给你，你想着有房子在，不怕他赖账，痛痛快快把钱打了。结果最后对方还不上钱，你打官司赢了，拍卖房子才发现——这套房子早就抵押给银行贷了一百万，还欠了别人几十万也做了抵押，轮来轮去，你一分钱都拿不到。找谁说理去？
同一抵押物有多轮抵押，谁先拿钱谁说了算？
去年我接了一个咨询，当事人张阿姨，攒了七十万养老钱，借给开超市的远房侄子，侄子说把超市铺面对半抵押给她，签了抵押合同，说都是自家人，登记费好几百，就别花那冤枉钱了。张阿姨一想也对，就同意了。结果不到一年，侄子资金链断了，欠了一屁股债，超市被拍卖，卖了两百八十万。
你猜怎么分？银行抵押了两百万，最先拿走，还有一个小额贷款公司，半年前就做了抵押登记，拿走了剩下的八十万。张阿姨拿着那张没登记的抵押合同，站在法院门口，眼泪都掉不下来。
不动产多重抵押登记查询记录表
说实话，这个规则真的简单到离谱，可就是有一堆人掉坑。说人话就是：只要是登记过的抵押，一定比没登记的优先拿钱。所有抵押都登记了，那就按登记的先后顺序排，先登的先拿，拿完剩下的给后一个，啥都剩不下，后面的就只能自认倒霉。
别跟我扯什么“我先签的合同”，合同签得再早，没登记，人家后面签的但登了记，人家就比你优先。法律就是这么规定的，没地方说理。
除了抵押权人，还有一堆人要分钱，顺序不对直接白搭
很多人以为，一套抵押物就只有抵押权人分，太天真了。我告诉你，真到处置的时候，插队的人多了去了，好些人比你抵押权人还优先。
有个真实案子，裁判文书网公开的，开发商把整栋写字楼抵押给信托公司借了五个亿，后来开发商暴雷，写字楼拍卖卖了四个多亿。信托公司本来以为怎么都能拿回大部分，结果一算账，先扣了拍卖诉讼费八百万，然后税务局说开发商抵押这栋楼之前欠了七千万的税，要先拿走，然后建筑商说开发商欠了一个亿的工程款，工程款优先于抵押，也要先拿。一圈扣下来，信托公司只拿到了不到两个亿，直接亏了三个亿。
法院抵押物拍卖款分配明细表
我给你把顺序捋顺了，你记好，真用到的时候能救命：
第一，先扣处置抵押物的钱，什么拍卖费、评估费、诉讼费，这些是帮你卖东西的本钱，必须先给，剩下的才开始分。
第二，抵押之前欠的税款，税款优先于抵押权。要是欠税是抵押之后产生的，那抵押权优先，这点一定要分清楚。
第三，承包人的工程款，只要是建筑物的工程款，不管抵押是啥时候办的，工程款都优先于抵押权。这个真的是很多人不知道，别说普通人了，不少小金融公司都吃过这个亏。
第四，才轮到各个抵押权人按登记顺序分，就是我们上一节说的规则。
第五，最后剩下的钱，才给普通债权人，就是那些没做抵押的，大家按比例分，一分不剩的话，后面的人就啥都没有。
普通人做抵押，这三个坑打死都不能踩
普通人做抵押，这三个坑打死都不能踩
说了这么多规则，最后给你落点实在的，你只要照着做，就能避开99%的坑。
第一个坑：不做抵押登记，贪小钱吃大亏
不管对方是你亲爹还是发小，只要你接受抵押，必须登记。房子去不动产登记中心办抵押登记，车子去车管所办，花不了几百块钱，顶多耽误你一上午时间。不登记的抵押，就是一张废纸，对方真破产了，你啥都拿不到，别扯什么君子协定，真到要钱的时候，没人跟你讲情面。给你个可执行的：签抵押合同当天，就一起去登记，登记完再打钱，别提前打。
第二个坑：不查在先抵押，接了别人的烂摊子
对方说“我这房子就抵押给你一个”，你别信，自己去查。不动产登记中心花十块钱调个档，所有的抵押记录都清清楚楚，前面有几个抵押，每个抵押多少钱，一目了然。要是前面的抵押加起来都快等于房子市价了，你就别接了，拍卖了也轮不到你，何苦把钱往水里扔？
第三个坑：不查其他优先债权，稀里糊涂接盘
不管你是接受抵押，还是买法院拍卖的抵押物，一定要查三件事：第一去不动产登记中心查全部抵押记录，第二去税务局查产权方有没有欠税，第三如果是新买的房子或者厂房，一定要查有没有拖欠建筑商的工程款。这三个里面只要有一个出问题，你拿到的抵押就是个坑，前面的优先债权分完钱，轮不到你半毛钱。
说实话，我干了十年基层法律顾问，见了太多一辈子攒钱借出去，最后一分要不回来的例子。大多不是对方骗术有多高明，就是自己懒，嫌麻烦，不想多跑这几趟，结果亏了几十万上百万，哭都找不到地方。
不过话说回来，这事本来也不难，花一个下午跑两趟部门，把该查的查了，该登的登了，你的钱就保住了。
就这。
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文章名称：抵押物处置顺序：很多人亏了几十万才搞懂的分钱规则
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