八十岁的老爷子，中年丧妻，子女都在外地，十年前找了远房侄子签了遗赠扶养协议。
房子给侄子。侄子给老爷子养老送终。
老爷子怕侄子不放心，主动提了签完就过户。
现在呢？
侄子拿房产证抵押借了三百万赌球，全输了。债主上门要拍卖房子。老爷子还没死，就要睡大街。
她问我能不能打官司把房子拿回来。
我告诉她，难。物权已经转移了。人家是合法登记的抵押权人，优先受偿。你爹自愿签的字，自愿过的户。
细思极恐。没人敢说这侄子一开始就是奔着骗房子来的，但架不住筹码到了手，人心变啊。
签完即过户，90%的人踩坑
遗赠扶养协议的本质，是双务合同。你给我养老，我死了把遗产给你。条件没完成，凭什么提前把好处给出去？很多人被那句“待人要诚”绑死了，觉得我都要你养老了，还防着你，太不好看。
太好笑了。你都要拿房子换养老了，这本身就是交易，讲什么情面。
你找居委会调解？人家说了，钱是你自愿给我的，房子是你自愿过给我的，我没说不养啊，我这不养着吗？顿顿咸菜也是养啊。
打官司？拖个一年半载，老爷子身体拖垮了，最后要么调解，要么拿回来一堆破钱，房子早没了。
此处值得推敲：你手里攥着遗产，你才有话语权。你提前把遗产交出去，你就是案板上的肉，任人宰割。
血亲的签字，才是隐形埋雷
很多人觉得，遗赠扶养协议是我和扶养人两个人的事，跟我亲生子女没关系，不用他们签字。对吗？不对。
我去年碰到一个案子，老爷子住北京，房子是和老伴婚内买的，老伴走了二十年，没析产。老爷子找了个住家保姆，签了遗赠扶养协议，说房子归保姆，保姆养他到死。
老爷子走了之后，亲儿子回来，直接起诉。说房子我有我妈一半的继承权，我爸一个人无权处分整个房子，协议无效。
最后法院判了，协议中属于儿子的那一半产权部分无效，保姆只拿到一半，还被儿子赶出去了，闹了两年，什么都没捞着。
你说老爷子坑不坑人？坑了保姆，也坑了自己，最后走了都不得安宁。
还有一种情况，子女本来就不想养你，巴不得你找别人，你签协议的时候他们不说话，等你一死，立刻跳出来说协议是你被胁迫签的，是扶养人骗你签的，直接起诉，打个三五年官司，房子被查封，谁都拿不到。
伤感情总比事后打官司强，对吧？
反常识防身规则，每一条都保命
第一条：永远不要生前过户完整产权。
现在民法典有居住权制度。你可以提前去不动产登记中心，给自己登记一个永久居住权，就算将来房子过户给扶养人，你也能住到死，他卖不了也抵押不了。真要表诚意，可以先做遗赠公证，或者协议写清楚，人死了才过户，怎么了？真要给你养老的人，差这几十年？就盯着你这房子现在就要拿？那不是明摆着有鬼吗？
第二条：必须加刚性解除条款，写清违约金。
别写什么“扶养人尽到养老义务就可以拿遗赠”，太模糊了。什么叫尽到义务？写清楚：每月探望不少于四次，生病必须陪同就医，护理费医药费逾期十天不付就算违约，连续三个月不履行义务，你直接有权解除协议，要求返还财产，还要赔你房屋市价20%的违约金。
把丑话说在前面，违约成本够高，人家才不敢乱来。
第三条：别迷信亲情，尽量拆分支付。
说实话，远房侄子、远房亲戚，十个有九个是冲着房子来的。真要找人养你，要么找正规的养老机构签，要么找第三方监督，把你的退休金、扶养的开销，拆成每个月发，活一个月发一个月，遗赠部分死了再交割。
你把所有好处一次性给出去，就别怪人家拿到好处就翻脸。
很多人说，谈钱伤感情，谈规则伤和气。
可遗赠扶养协议本身，就是一场拿余生换归宿的交易。
交易就按交易的规则来。别拿亲情当遮羞布，遮羞布下面，全是等着吞掉你房子的饿狼。
你自己的利益，你自己不盯紧，谁替你盯？
法律是规则，不是你闯了祸给你擦屁股的保姆。
提前拆雷，比出事了哭着找律师管用一万倍。