上周刚陪当事人去法院拿了判决。三百万买的二手学区房，中介瞒了楼顶十年漏水的老毛病，刷了层沥青糊上，签完约下大雨，水顺着吊顶漏到卧室，泡了刚买的床。最后判了退全额中介费，中介额外赔了五万八千块维修费。很多人栽在这儿。
买二手房，大部分人把所有信任都扔给中介，殊不知中介赚的就是信息差，有的黑心的，故意把大瑕疵捂成小问题，就为了赶紧签单拿佣金，你住进去出问题，他早就把佣金揣腰包了，推说自己不知情。
核心避坑：签约前必须查的三类瑕疵
第一，结构性硬伤，遮了也别放过。漏水、墙体开裂、地基下沉、管道老化，这些都是要命的问题，修起来少则几万多则几十万。中介往往刷个漆、铺个新地板就把痕迹遮住，带看的时候你根本看不出来。说实话我见过更狠的，把卫生间漏水的地方塞定制柜子堵上，带看的时候说特意给买家留的储物空间，收房拆柜子才发现，整面墙砖都泡酥了。
第二，隐性权利瑕疵，不问就不会说。房屋发生过非正常死亡、学区名额已经被占用、房子有隐形抵押、原房主欠了大几十万物业费、房子还有未到期的长期租约，这些都是法律规定必须主动告知的内容，但中介十有八九会瞒，就怕你不签单。我去年有个当事人，买了房准备给小孩落学区，过户才发现前房主五年前就用了名额，小孩明年就要上学，根本来不及，哭都找不到地方。
第三，交易成本瑕疵，变相坑你税费。明明是满五不唯一，非说满五唯一，差出来十几万的个税，中介拍胸脯说卖家承担，过户的时候卖家不认，说合同没写，这个锅你背不背？还有的房子是划拨地，要补土地出让金，几十万的钱，中介半个字都不提，签完约才说要你出。
踩坑后第一时间要做的紧急止损
真撞破了中介隐瞒瑕疵，别先去跟中介吵架，撒泼没用，按步骤来。
第一，立刻停下所有付款、过户流程。很多人怕自己违约，硬着头皮往下走，等过户完拿到房子，瑕疵就变成你自己的了，再打官司难度翻三倍。你发现了隐瞒，你暂停履行，不叫违约，你是有理的一方。
第二，把所有证据钉死。中介当初承诺房屋无瑕疵的聊天记录、通话录音，别删，别清空聊天记录。找第三方专业验房机构出验房报告，把瑕疵固定下来，自己拍的照片有用，但专业报告效力强太多。合同、中介费发票、定金收据，所有原件全部找地方锁好，复印一套备用。
第三，发正式书面函留证。不管是找中介还是卖家，都发一份书面函，用EMS寄，底单一定要留，封面上要写清楚“关于XX小区XX房屋中介隐瞒瑕疵主张权利的函”，这能证明你什么时候主张过权利，不会拖过诉讼时效。
第四，能谈则谈，谈不拢赶紧起诉，别拖。很多中介就会打太极，说我们走内部流程要三个月，一拖大半年，房价涨了，你买不了别的房，亏的是你自己。只要证据扎实，法院基本上都会支持你的诉求，退中介费、赔维修费，甚至解除合同退房款都没问题。
别信中介的免责万能条款
很多人签合同的时候会看到，中介合同里写了一句“房屋状况以买受人现场勘验为准，中介不承担任何责任”，看到这个就慌了，觉得自己签了字，只能认栽。
不对。这种提前印好的格式条款，根本不能免除中介的法定如实告知义务。你收了全额中介费，就有义务核实房屋情况，如实告知买方，你故意隐瞒，哪怕合同写了免责，也不算数，照样要赔。上个月那个案子，合同里就有这个条款，法院还是判中介全赔，就是这个道理。
买二手房，别懒，别把所有事儿都扔给中介。多跑两趟小区，找邻居唠两句，问问有没有出过什么事，顶楼就上去看看天花板有没有漏水痕，一楼就蹲下来摸摸墙根有没有返潮，花大几百找个验房师，比你事后花几十万打官司划算太多。真踩了坑也别慌，该留证留证，该维权维权，黑心中介赚的昧心钱，早晚要吐出来。