上个月刚结完一个二手房的案子。客户收房推开门，主卧墙根往下哗哗洇水。掀开地板一看，整个基层都烂透了，长了一层黑毛。
中介摊手说，我真不知道啊，业主没跟我说。调了中介公司内部的聊天记录才看见，业主早在三个月前带看房的时候，就跟中介提过一句“雨季有点漏，补过了”。中介嫌说出来卖不掉，就压下去了。
这种事，我一年能接十好几起。大多是普通人攒了一辈子钱买房，踩坑后哭着找过来。今天把这些年攒的干货写出来，看完你自己就能查。
核心避坑：签约前要查的三类隐瞒瑕疵
第一类：影响居住的结构硬瑕疵
最常见的就是漏水、墙体开裂、地基沉降。中介最喜欢把大问题说成小毛病，“就是之前潮了点，补过就没事了”。别信。别懒。
看房别只挑晴天去，下过雨的第二天去，一眼就能看见墙根洇水的印子。敲墙听听声音，空响的地方大概率是裂了补过的。别不好意思敲门，敲对门楼上楼下邻居问问，有没有见过漏水，有没有听说房子出过问题，邻居比中介实在多了。
第二类：影响心理和交易的特殊瑕疵
最典型就是凶宅，也就是房屋里发生过非正常死亡。这种事中介绝不会主动说，除非你直接问，问到他没法回避。还有的房子，原业主在里面生过重病，或者做过法事，很多人介意，中介也不会说。
第三类：隐形权利瑕疵
比如房子早就租给别人了，租期还有三五年，买卖不破租赁，你买了也收不了房。中介带你看房的时候把租客打发走，说业主自己住，等你签完合同才说。还有的房子被抵押给个人，没写在产调上，中介故意不说，过完户才有人上门要债。
踩坑后第一时间，必须做这三件止损
说实话，很多人一发现问题，第一反应就是堵中介门店吵架，吵完啥证据没留，后续打官司处处被动。听我的，按顺序来。
第一件，固定证据。拿手机从入户门开始全程录像，每个瑕疵拍特写，找物业开房屋问题的证明，有钱就直接找正规验房公司出书面报告，这是法院认的硬证据。别自己拆了修，修完没证据，哭都没用。
第二件，翻所有书面材料。找居间合同、中介跟你的聊天记录、中介发过的朋友圈，只要有“房屋无重大质量问题”“产权清晰”这类承诺，圈出来。只要中介签过字承诺，哪怕只是写在合同备注里，都是索赔的铁证。
第三件，绝对不要随便签字收房。只要你签了“验收合格无异议”，再想追责，难度直接翻三倍。我去年接的一个案子，客户收房时发现墙皮掉了，中介说补五百块，客户贪便宜签了字，后来查出是地基沉降，法官开庭都问，你签字验收的时候为什么不提？最后只拿到了一半赔偿。
中介隐瞒，能索赔哪些钱
很多人问，我能不能退房退款？能不能让中介全退中介费再加赔偿？
能不能退房，要看瑕疵的严重程度。如果瑕疵已经影响正常居住了——比如漏得没法睡，比如地基沉降有安全隐患，比如是你事先完全不知情的凶宅，法院一般都会支持退房退款。如果只是小问题，比如墙面掉漆、插座少两个，那只能主张维修赔偿，退不了房。
至于赔偿，法律写得明明白白：中介故意隐瞒房屋瑕疵，没尽到如实报告的义务，不仅要全额退中介费，还要赔你所有的实际损失。修房子的钱，你已经交的税费、物业费，要是因为这个房子耽误了你买别的房，那个差价也能要，只要你拿得出证据。
别信中介说“我也是被业主骗了”，这话站不住脚。你收了好几万的中介费，本来就该你核实房屋情况，没核实就是你的责任，推不掉。不过话说回来，要是中介真的不知情，也尽到了核实义务，那一般只会退部分中介费，不用赔全部损失，这个度法官会卡。
买房子，是普通人一辈子掏出去最大的一笔钱。别把身家性命都交给中介的一句“放心，没问题”。多跑两趟，多问两个人，多花一天时间查，比事后花半年打官司省心得多。