核心避坑清单
1. 买二手房只查抵押查封，不查居住权登记，等于裸奔
绝大多数中介现在都不会主动提居住权这回事，很多买家也根本不知道有这个权利存在。不少房主卖房的时候，会给老人或者前配偶留个居住权，还正经去做了登记。你签合同的时候不知道，过户完才发现，哭都没地方哭。
2. 约定了居住权，没去登记，等于白说
不管是出钱给老人买房，说好老人住一辈子，还是离婚协议约定一方可以住到再婚，甚至是遗嘱写明给保姆留居住权，所有的约定，只要没去不动产登记中心办居住权登记，通通不生效。房子被卖、被执行，你连说理的地方都没有。
3. 居住权期限别乱写，不写清楚后续全是纠纷
很多人设立居住权的时候，图省事只写“长期居住”，不写明具体期限，也不写“至居住权人死亡”。等居住权人去世，继承人要卖房，才发现登记上没写期限，注销都要扯半天官司，平白多花一堆诉讼费。
4. 居住权消灭了，一定要办注销登记
居住权人去世了，或者约定的期限到了，别忘了去办注销。不注销的话，房子永远带着居住权的登记，没人敢买，也抵押不了。
踩坑后的紧急止损步骤
刚签完合同还没付全款，发现房子有未告知的居住权登记——立刻要求解约退定金，对方不同意直接发函封账户，这种官司基本赢定，卖方隐瞒重大权利瑕疵，违约实锤。
已经付完全款过完户了——拿着合同找原卖方索赔，协商不成直接起诉，要么要求解除合同退全款赔利息，要么要求赔偿你无法使用房屋的损失，只要对方确实没提前告知，法院都会支持。
你是要享有居住权的一方，对方不配合你登记——拿着离婚协议/遗嘱/合同去起诉，拿到法院的生效判决，直接去不动产登记中心就能办，不需要对方到场。别拖，拖到房子被卖了，你只能要钱拿不到居住权。
最后记死两句话
民法典写的明明白白，居住权自登记时设立。口头承诺不算，合同约定不算，遗嘱写了不算，只有登了记，才是你的。
房产交易少则几十万多则几百万，抽半个小时，去不动产登记中心查一趟，花不了几块钱，也耽误不了多少时间。别拿一辈子的积蓄赌对方的人品。赌输了，折腾好几年都翻不了身。