登记早晚，直接决定你能不能拿到钱
说人话就是，抵押不是你签了合同，把房产证放你这儿就算数。必须办登记。不动产去不动产登记中心办抵押登记，机动车去车管所办，哪怕是船舶股权，都得找对应部门办登记。不登记，你这个抵押权就没生效，说白了就是废纸一张。
有个真实案子，裁判文书网公开的，一个开超市的老板，借了两百万给开饭店的发小，发小说拿自己市中心那套商铺抵押给你，双方私下签了抵押合同，发小将房产证原件压在老板那儿。老板觉得，证都在我手里，还能跑了？就嫌跑登记中心麻烦，没去办。结果半年后发小资金链断了，还欠银行三百万，早就把这套商铺抵押给银行，办了合法登记。最后商铺拍卖卖了四百二十万，先给银行还了三百万，剩下一百多万，还有其他几个办了登记的小债权人分完，老板一分钱没拿到。就因为没登记。多冤啊。
真的，我见过太多这种图省事的，最后亏得底掉。规则说透了很简单：已经登记的抵押权，优先于没登记的受偿。多个都登记的，按登记时间排先后，早一天登记，你就能排在前面先拿钱。
别笑，真有人到现在还觉得，压房产证比登记有用。上个月还有个客户找我咨询，说对方把房产证压我这儿了，为啥我分不到钱？我问他登记了吗？他说登记啥，证都在我这儿啊。我听完都无奈，人家房主带身份证去登记中心，说证丢了，花几十块补办个新的，转头就能抵押给别人，你压那本旧证，就是个收藏品，一点法律效力都没有。
都没登记？可不是谁先签合同谁先拿
那要是碰上几个抵押权人都没办登记，咋办？很多人想当然，谁先签抵押合同谁先拿对不对？错。完全错。
规则就是，都没登记的抵押权，不分先后，按照各自的债权比例分拍卖款。啥意思？给你算笔账，抵押物拍了一百万，第一个债权人债权八十万，第二个二十万，俩人都没登记，不管第一个合同签得比第二个早半年还是一年，最后就是八十万的拿八十万，二十万的拿二十万，就这么分。
我之前碰到过一个当事人，他先签的抵押合同，没登记，对方后来又借了一笔钱给债务人，也没登记，对方债权比他大很多，拍卖款刚好够对方的债权，结果法院判按比例分，他只拿到了零头，他还不服，说我先签的凭啥，我说规则就是这样，你没登记，没资格优先。所以说，千说万说，登记才是王道，别的都是虚的。
不过话说回来，真要是碰到这种都没登记的情况，要是你的债权比例大，别被对方忽悠什么先签先拿，直接提按比例分配，能多拿不少。要是你的债权小，那另说，反正规则摆在这里，你得知道。
这些债权天生排在抵押前面，一定要躲开
很多人觉得，我登了记，早早就排第一个了，肯定我先拿钱，对不对？不对。真的不对。
有好几种债权，天生就比抵押权优先，哪怕你登记得再早，也得排在人家后面拿钱，你要是不知道，算抵押物价值的时候，肯定算错。
第一个就是，建设工程价款。啥意思？就是开发商盖楼，欠了施工队的工程款，施工队这个钱，优先于任何抵押权，哪怕你银行是第一个登记的抵押权人，也得往后靠。我见过最坑的一个例子，有人借了五个亿给开发商，开发商拿整个楼盘抵押，办了登记，他觉得稳了，结果开发商欠了施工队四个亿的工程款，楼盘拍卖卖了六个亿，先给施工队四个亿，剩下两个亿才轮得到他，直接亏了三个亿，哭都没地方哭。所以你要是借钱给做地产的，要拿在建项目或者新盘抵押，第一件事就是查清楚，开发商有没有欠付工程款，欠了多少，把欠的工程款刨完剩下才是你的，别光看总价值。
第二个，消费者全款买的房，这个太常见了。开发商把房子已经卖给业主了，业主付了全款，已经住进去了，只是没办房产证过户，结果开发商又把整栋楼抵押给债权人，这个时候，业主的权利优先于你的抵押权，哪怕你办了登记也没用，法律就是保护普通老百姓的居住权，你一点脾气都没有。所以你接开发商的房子抵押，一定要查网签，去现场看，别拿已经卖出去的房子做抵押，最后啥都捞不着。
第三个，破产后的职工债权，还有欠缴的税费。要是抵押人公司破产了，欠了职工的工资社保，还有拖欠国家的税费，这些都要先从抵押财产里出，剩下的才轮得到你。你算可受偿金额的时候，这些都得提前扣掉，别蒙在鼓里。
给你说三个一拉就能做的动作，只要你做了，就能避开90%的坑：
第一，接受任何抵押物，第一步就是去对应部门办登记，登记之前先查档，查清楚上面有多少在先抵押，有没有查封，有没有其他权利，几十块钱的事儿，买你几百万的安心，绝对不亏。
第二，接不动产抵押，一定要去现场看一趟，问问小区物业，房子是谁在住，有没有卖出去，花一天时间，总比最后亏了强。
第三，算你能拿到多少钱的时候，一定要先把所有排在你前面的债权刨出去，剩下的才是你的，别拿着抵押物总市值算自己能拿多少钱，差出十万八千里太正常了。
很多人借钱的时候，只盯着对方给的利息高不高，抵押物市值够不够，从来没人去捋清楚抵押物处置顺序，等到拍卖完分不到钱，才反过来拍大腿，真的犯不上。多花两三天功夫，把该查的都查了，该登的记登了，比你事后打五六年官司有用多了。对吧？