2026-09-01 03:45:51 分类：未分类
上个月刚结完一个二手房买卖的案子，买家盯着学区、户型、抵押查了一圈，付了九成房款过完户，才发现不动产登记簿上躺着一个居住权——原房主给前丈母娘设的，要住到百年之后。买家拿着房产证赶人，法院说不行，居住权合法登记了，你得认。一百多万砸进去，拿了个不能住不能卖的证，换谁不疯？核心避坑，签合同前必须做三件事
第一件，拉产调必须盯着要居住权登记页，别只查抵押查封。很多人拉产调，中介说没问题，你就真信没问题？现在绝大多数中介都不会主动提居住权这茬，说了万一交易黄了，他拿不到佣金，犯不上。一块钱拉一张完整产调，不动产登记中心机器上就能打，自己伸头看一眼那栏，有没有居住权登记信息，花不了十秒钟。
不动产登记簿居住权登记信息页
第二件，别随便给房子设长期居住权，哪怕是给自家人。不少人买房给父母住，怕自己百年之后子女赶老人走，干脆直接给父母设个终生居住权。看似孝心到位，实则把房子给锁死了。真哪天你急用钱要卖房，谁会接一个带终生居住权的盘？哪怕你跟居住权人商量好要卖，不注销登记，根本过不了户。
第三件，协议写了居住权没用，必须去登记。离婚的时候说好了，房子归男方，女方可以住到再婚，或者住到孩子成年，大多只写进离婚协议，没人去登记。记住，民法典写死了，居住权自登记时设立，没登记，你就没有居住权。回头男方把房子卖了，新业主换锁赶你，你拿离婚协议去打官司，赢不了。特殊场景你没注意到的雷
以房养老的坑我就不多说了，好多老人把房子过户给机构，说好了你给我养老我给你房，我住到死，机构说我们给你办了居住权，老人信了，结果根本没登记，过两年机构把房子卖了，老人直接流落街头。
还有遗产继承。老人遗嘱写了，房子给儿子，但是老伴可以住一辈子。儿子拿到房本，忘了给老伴办居住权登记。回头儿子欠债被执行，房子被拍卖，老伴没登记，照样得搬出去。
不动产登记中心居住权登记申请窗口
真不是吓唬你，这种案子我今年接了三个。都是觉得有纸写着就够了，忘了登记这一步，最后哭都找不到地方说理。踩坑了，怎么紧急止损
踩坑了，怎么紧急止损
签了合同还没付全款，别犹豫，立刻停付。发书面函给卖方，要求对方三十天内注销居住权登记，对方不配合，直接起诉解除合同，要违约金。我上个月那个当事人，就是留了一成尾款没付，最后法院判解除合同，全额退了已付房款，亏了点税费，总比全砸进去强。
要是已经过户，已经付完全款了才发现？直接起诉原卖方索赔。合同里肯定写了卖方要保证房屋没有其他权利负担，这个登记过的居住权就是实打实的重大违约，你可以要求退全款退房，也可以要求扣减相应房款，看你选哪个。要是中介没提示你查居住权，连产调都没给你拉全？一起告，中介收了中介费，就得尽审查义务，他漏了，就得赔。
要是你自己是居住权人，没登记，对方现在不配合你去办？赶紧拿上离婚协议或者遗嘱去法院起诉，拿到生效判决，你自己就能去不动产登记中心办登记，不用对方配合。别拖，拖到房子被抵押被拍卖，什么都晚了。
说实话，居住权是民法典新出的东西，用来保障居住没问题，但是架不住好多人不知道这个规则，踩了坑。别觉得这种事轮不到你，你这辈子攒钱买一套房，错一步就是翻不了身的坑。多跑十分钟，多花一块钱，比什么都靠谱。
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文章名称：买房过户前，必须搞懂的居住权登记
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